发布日期：2026-07-01 05:31点击次数：175
2026年的港股，像两个平行世界。
边是AI狂欢，芯片、机器人、大模型，只要沾上科技，资金就蜂拥而至。仅这周，就有11科技企业扎堆登陆港股，共募资约251.49亿港元，新市场盛况空前。
另边，曾经叱咤风云的千亿市值地产股，却个个坠入谷底，成了“仙股”：
旭辉控股4港分
中骏集团4港分
时代3港分
世茂集团7港分
禹洲集团12港分
正荣地产1.3港分
... ...
这些名字，几年前还是房地产行业耀眼的明星。旭辉市值过2000亿港元，世茂过3000亿港元，中骏、时代、禹洲也都曾是行业里的500亿玩。
2017年时期，地产加建筑板块的总市值，度占到整个港股的30以上，是经济速增长的土机。
如今，它们的股价甚至不如个市塑料袋。
在香港，坐次天星小轮要3.2港元，1000股旭辉刚够买张船票；而隔壁AI新股的手，动辄几万港元。
同个交易所，同个时间，边是不到的科技股，边是不掉的几分钱。
到底发生了什么，形成了如此巨大的资本鸿沟？
很多人会回答：房地产不行了。
但原因非如此简单，背后真正发生的，是资本市场的定价逻辑完成了次史诗转向。
几分钱的股价，折射的不是公司跌惨了大庆防火门胶，而是整个旧地产模式正在被重新定价。
01 条没回头的下坡路
我们先看有代表的公司——世茂集团。
把时间拨回2020年，世茂正站在。
股价过30港元，市值突破3000亿港元，销售额接近3000亿元，全国排名前十，机构研报几乎清都是“买入”“强烈荐”。
放到今天来看，那几乎就是房地产行业的“GPT时刻”。
当时，市场相信句再简单不过的话：土地越多，公司越值钱，因为所有人都相信，今天拿下的土地，就是未来几年的销售额，就是未来几年的利润。
房企比拼的是谁拿地快、谁规模大、谁融资能力强，而资本市场也愿意为这种增长不断支付溢价。
可谁也没想到，仅仅几年之后，剧情反转。
2021年，“三道红线”落地，行业开始急刹车。恒大、融创都在收缩战线，世茂却选择逆势扩张，许世坛豪掷近200亿元收购项目，当年公司有息负债迅速攀升至4600多亿元。
但市场并没有给它多时间，随着销售急转直下、融资渠道收紧，世茂很快从“买资产”变成了“资产”。坑酒店、北京世茂宫三、物业股权……凡是能的，都陆续摆上货架。
短短年，公司回笼了上百亿元现金，但这些钱没有流向股东，而是流向了债权人。
2022年，世茂美元债违约。随后几年，公司管理层讨论多的话题，也从“下块地在哪里”变成了“下笔债怎么还”。直到2024年，世茂报表上实现了144亿元利润，不少人以为公司终于熬过来了，股价应该迎来，结果市场几乎没有任何反应。
原因并不复杂——这144亿元，大部分来自债务重组带来的账面收益，而不是房赚来的经营利润。资本市场真正关心的，万能胶生产厂家从来不是份财报赚了多少钱，而是未来还能不能持续赚钱。
回头再看旭辉、时代、中骏，几乎走的是同条路。它们不是夜之间跌成几分钱，而是在资本市场眼里，点点失去了未来。
02 资本市场为什么只给它们几分钱？
看到这里，很多人都会觉得不可思议。世茂至今仍拥有约3200万平米土地储备，按现在7港分的股价计，公司总市值却只有约7亿港元。折下来，相当于资本市场给每平米土地储备对应的上市公司股权价值，只给了约8港元——在很多城市，买不起块像样的瓷砖；在香港，连份腊饭都不够。
不少人反应是：资本市场是不是错了？答案当然不是。
2024年，世茂账面盈利144亿元，股价没有涨；很多房企至今依然拥有数千万平米土地储备，也没有换来的估值。这两个现象背后，其实说明了件事：资本市场早就不再按土地和利润表给房企估值了。
它真正的是另笔账——如果今天把这些土地全部掉，银行、债券持有人、供应商先把钱拿走以后，股东后还能剩下多少？因为土地不是现金，它还要继续开发、继续销售、继续投入资金，还要面对漫长的去化周期和不确定的价格波动。
过去大眼里的“优质土储”，到了今天，很可能意味着未来几年还要持续钱。
所以，看起来资本市场给的是每平米8港元，实际上它定价的是股东未来还能拿到多少价值。这也是为什么，公司账面还有几百亿资产，股票却只值几亿港元。
资本市场残酷的地在于，它已经不再把这些房企当成成长股，而是开始把它们当成清资产来看。
以前投资者讨论的是“这公司未来还能长多大”，今天讨论的是“它还能活多久”——个问题的变化，背后就是整套估值体系的换。
从成长股到清资产，这就是资本市场给旧地产模式开的终价格。
03 未来房地产定价逻辑是什么？
很多人看到旭辉4分钱、世茂7分钱，会觉得房地产时代结束了。其实，结束的不是房地产，而是那个靠杠杆、周转、负债就能不断讲增长故事的时代。
资本并没有离开房地产，它只是离开了旧房地产。
2026年二季度以来，北京、上海、圳、杭州等核心城市的土地市场急剧升温。
6月25日，圳宝安中心区宗宅地经过355轮竞价，保利发展以105.1亿元拿下，溢价率99.05；上海三批次土拍，国央企拿地金额占比达。
但站在桌上的，已经不再是世茂、融信、融创、泰禾，而是中海、华润、保利、招商、建发等央国企。
资本市场的定价逻辑也在同步兑现。2026年二季度以来，港股红筹指数创七年新，华润置地、海外发展两大央企地产成为涨主力，股价自3月底以来上涨约30。
边是355轮竞价块地，边是几分钱人问津。旧玩出清，新玩进场——资本没有离开，它只是换了张桌。过去它愿意为规模和速度付钱，今天它愿意为现金流、信用和确定付钱。
这或许才是房地产真正的未来。不是所有开发商都会消失，但能够留在桌上的，只会是少数玩；不是所有城市都还能讲增长故事，但核心城市依然会吸引多的资本。
当旭辉4分钱、世茂7分钱成为个时代的注脚时，资本市场真正想告诉我们的，并不是谁输了，而是游戏规则已经变了。
资本市场大的残酷，不是把公司到几分钱，而是总会在个时代结束之前，提前完成定价。
地产大爆炸，地产人都在看的
获取楼市新政策解读、房企新动态跟踪、市场热红盘扫描 ↓相关词条:储罐保温 异型材设备 钢绞线厂家 玻璃丝棉厂家 万能胶厂家
奥力斯 保温护角专用胶批发 联系人：王经理 手机：13903175735（微信同号） 地址：河北省任丘市北辛庄乡南代河工业区
1.本网站以及本平台支持关于《新广告法》实施的“极限词“用语属“违词”的规定大庆防火门胶，并在网站的各个栏目、产品主图、详情页等描述中规避“违禁词”。
2.本店欢迎所有用户指出有“违禁词”“广告法”出现的地方，并积极配合修改。
3.凡用户访问本网页，均表示默认详情页的描述，不支持任何以极限化“违禁词”“广告法”为借口理由投诉违反《新广告法》，以此来变相勒索商家索要赔偿的违法恶意行为。