在“撤辣”（指撤销香港住宅物业的需求管理措施）两年之后巴彦淖尔万能胶，香港楼市显著回暖。2026年以来，市场量价齐升，其中，内地买成为动这轮复苏的重要力量。

据美联物业统计，今年1-4月，内地买（以买姓名的英文拼音鉴别）占香港二手住宅成交量的约27，涉及金额达616亿港元(约534亿元人民币)，相当于2025年全年成交额的45，创下历史新。

进入5月，热度未减——个周末，香港楼市迎来四个新盘集中开售，其中红磡“岸”、荃湾“形瑨”等多个项目当日售罄，市场反应热烈。

近日，界面新闻走访了香港启德新区、西半山及九龙城区的多中介门店。据线人员反馈，自2025年下半年开始，内地买来港购房的人数持续增加。内地买注册宗数已连续14个月过千宗，涉及金额也连续11个月突破百亿港元，入市动力强劲且具有可持续。

香港街头贴满房源价格海报的中介门店 拍摄：妤涵

内地买成增量主力

“按成交量计，我们门店经手的交易中，内地买占比接近45。”中原地产西半山区区域营业董事胡洛勇向界面新闻记者透露，“尤其是2026年以来，内地买的成交量比去年同期增长了约10。”

据界面新闻走访了解，内地买来港购房呈现出三个鲜明特点：是愿意购买新房，二是度看重交通配套与地段，三是决策周期普遍较快。

以胡洛勇所在门店为例，总体成交量中内地买占比接近45，而在新房部分，这比例可以接近三分之二。

与此同时，内地买的决策周期明显快于本地客户。“内地客户大部分只需要两个月左右就能订房，”胡洛勇说，“因为线上资讯非常发达，客户来之前通常已做足功课，般来港两次就能定下来。”

其中也不乏决策快的案例。据胡洛勇回忆，此前位来自上海的客户苏先生通过电话咨询看房，三天内就决定购买西半山区套过亿的豪宅。

香港街头正在建设中的新盘 拍摄：妤涵

除了电话咨询，在看房式上，远程决策也已成为常态。“部分买年纪较轻，对科技手段非常熟悉。如果法到场，我们就会通过式带看。”胡洛勇称，尤其是些用于投资、带有租约的物业，买买来即有租金回报，这种情况通常需实地看房，只要认同地段和户型，订房的案例也很常见。

越来越多这样的案例背后，是内地买的来源地正在进步拓宽。

除传统认知中的大湾区买外，目前来香港购房的内地买多来于自上海、北京两个核心城市，以及江浙带经济实力较强的地区。

值得关注的是，赴港买房的内地买中，全款购买的比例较。按价格细分，2000万港元以内的住宅按揭比例相对较；而5000万港元甚至过亿的豪宅，全款支付比例会。

政策、人才、资本多重助力巴彦淖尔万能胶

内地买为何在今年加速涌入香港购房？

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“这源于政策、形势、资本等多重因素的共同动。”太平戴维斯华南区董事总经理吴睿在接受界面新闻访时指出。

先是政策层面，“撤辣”政策落地后，内地买购房成本大幅降低。2024年2月28日，香港特区政府宣布撤销所有楼市“辣招”，即所有住宅物业交易须再缴付额外印花税、买印花税和新住宅印花税。

以套总价1000万港元的房产为例，在“撤辣”前，非香港永居人员购置需缴纳额外税费约300万港元，若在持有六个月内出售还需缴纳额外印花税200万港元，计500万港元，而“撤辣”后仅需缴纳从价印花税37万港元，多可节省463万港元，且房产价值越，省下的税费越多。

只是，“撤辣”果的释放需要个过程。2024年上半年，利率环境仍在制约市场，随着时间移和息口下行的叠加应，积压的购买力在2025年下半年开始集中释放。

据当地机构统计，撤辣后两年（2024年3月-2026年2月），内地买于二手住宅注册量达27702宗，较撤辣前两年激增约1.63倍，其中有约六成的内地资金流向了香港新房市场。

其次是资本与人才的双重流入。“过去几年，大量内地企业赴港上市，IPO带来资本和人才。”吴睿指出，这些企业的管和员工在港置业，成为重要的购买力来源。

三是人才引进计划的直接催化。近年来港府通过才、优才计划引入大量内地人才，这批人群经过两三年租房磨后，正逐步进入“由租转购”的阶段。

何女士便是其中的典型代表。她告诉界面新闻记者，三年前她通过才计划来港，保温护角专用胶直租房居住，此前因担心房价下跌而不敢入手，抱着“买涨不买跌”的心态持续观望。近楼市火热，她下班后也开始约中介四处看房。

香港在售新房的宣传海报 受访者供图

此外，香港综配套的便利及自身所具备的“资产避风港”属，以及在子女教育、跨境身份、投资便利等面，均对内地净值庭具备特的吸引力。

受关系及地缘因素影响，相比新加坡、东京、伦敦等全球主流置业城市，香港是当前内地净值人群配置海外房产的优选择。因其与内地地缘接近，文化、生活习惯、社会圈层度贴近，内地客户容易融入；同时香港房产流动较好，在中文环境下业主处置房产为便。

对于这波置业浪潮的持续，吴睿的判断相对乐观：“内地客户赴港购房的增长趋势，未来两到三年会持续，长期增长也会保持相对稳定。”

他进步给出了两个支撑长期增长的核心逻辑：其，大湾区融以及香港与内地经济体化进程持续进，将带动人员和需求持续流动；其二，香港科技行业的发展对内地人才的需求将长期存在，从而持续支撑购房需求。

本地需求同步复苏

在内地买涌入的同时，香港本地需求也在同步复苏。

据香港差饷物业估价署今年4月公布的《香港物业报告2026》显示，2025年全年二手住宅成交量录得6万宗，同比增长18，其中400万港元以下的房源成交量有所增加，表明本地刚需正在加速释放。

支撑本地需求复苏的因素同样清晰。面，股市畅带来的财富应显著，不少准买将在股市获利的资金转投楼市，形成资本市场与不动产市场良互动的局面。

另面，人口持续净流入，加上政府积引入各类人才，购房需求持续增加。据香港劳工及福利局公布数据，自各项人才入境计划行以来，截至2025年末，香港累计接收申请已突破57万宗，其中获批申请接近40万宗，约有26万名人才及其属已成功抵港，开启在港生活。

香港楼市租金走势图 图源：美联物业香港

租金市场的表现，同样印证了需求的盛。在租务需求持续强劲的带动下，私宅租金升势未止，接连破顶。据美联物业统计，4月香港以实用面积计的私人住宅，每平英尺（约0.093平米）租报约39.28港元，环比上升约0.36。租金已连升4个月，自2026年1月突破历史新后持续攀升。

美联物业研究指出，随着二季度租房业务季来临，预计市场需求将进步释放：来港读书的留学生提前租楼为新学年部署，加上才持续流入，均将带动住屋需求上升。在多项因素支持下，预计今年二季度租金升势将延续，升幅有望过季的1.06。

热度能否传至商办市场？

“坏的时间已然过去。”在界面新闻的走访中，多名香港线房产经纪人对界面新闻记者感叹道。

与线从业者的感受致，主流机构亦普遍看好香港住宅市场的复苏态势。摩根士丹利预计，受人民币走强、租金回报率具吸引力及房价回升动，即将出的新房项目将延续较的去化率，平均售价或小幅上调。

盛亦指出，鉴于2026年以来住宅楼价及租金走势强于预期，决定再次上调预测，新预计今年楼价上升15，较之前估计出3个百分点，2027年及2028年维持升7和升4的预测不变。因应新的楼价及租金预测，该机构上调香港地产股目标价至8。

香港中环街头 拍摄：妤涵

香港这波住宅市场的置业潮能否传至商办物业，也成为行业普遍关注的问题。

“短期内住宅市场的复苏，或许不会传到商办市场。”吴睿在采访中判断道。他解释称，住宅属于个人消费、收藏和庭资产配置品类，对租金收益要求相对不敏感；而商办主要面向企业，投资核心看租金和收益率。目前香港写字楼、商铺的租金回升仍需等待。

不过，吴睿也为长线投资者提供了个观察视角：“长期来看，当前香港商办处于低点位，是中长期配置的好时机。过去两年已有不少中资企业完成大额商办交易，但这些交易大多以总部自用为目的，不属于投资配置。”

换言之，商办市场的“抄底”多来自企业自用需求，而非纯粹的投资资金。商办市场的真正回暖，仍需等待企业租赁需求的实质回升。

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