图木舒克防火门专用胶厂家 腾讯搬离“加班楼”后，科兴科学园租金回调40，圳科技新贵们接盘扩租

2022年夏天，圳南山科兴科学园迎来顶流奶茶店——阿嬷手作。

开业当天下午两点，在科兴科学园上班的多多开点单页面时，屏幕上显示“145单/313杯制作中”。在小红书，不少人分享过类似经历，中午在科兴点杯网红奶茶，下班都未喝得到。

彼时，科兴科学园聚集着腾讯魔、光子等多个核心业务部门，上万名员工在这里办公。下午两点，几十杯起订的企业下午茶订单是日常。

四年后，同样的时间段，阿嬷奶茶科兴店制作中的饮品数量已经下降到180杯左右。

奶茶消费的新鲜度下降是部分原因，重要的变化是——楼上的腾讯搬走了。

过去年，腾讯启动搬迁，陆续将魔、光子等业务迁往新总部企鹅岛，科兴科学园的4栋写字楼、约15万平米办公空间逐渐清空。有“加班楼”之称的科兴科学园，安静下来。

科兴科学园的灯光，时代财经摄于2020年

先感觉到变化的是奶茶店、猪脚饭店、滴滴司机；随后是写字楼租金松动，招租的办公室多了。

而这种变化，从个园区延伸到了整个圳甲写字楼市场。

过去十几年，腾讯、OPPO、vivo、大疆等科技巨头撑起了圳甲写字楼辉煌的轮行情。如今，这些大厂纷纷搬进自己的总部大楼，也让个新的问题摆在市场面前：当租客先后退租，谁来接盘圳的甲写字楼？

腾讯退租4栋写字楼，科兴租金回调40

2025年下半年开始，科兴科学园频繁出现搬公司的货车。腾讯员工们周五包行李，周就坐在企鹅岛的新工位上班了。

目前，位于圳大铲湾的腾讯新总部企鹅岛，建设进度已达30，未来可容纳约8万人办公。按照腾讯的规划，截至今年6月底，登岛办公的员工人数达到2.8万人。

与此同时，腾讯陆续退租科兴科学园C1、C2、C3、D1四栋写字楼，释放办公面积约15万平米。

写字楼租赁市场的行情发生变化。

熟悉科技园片区的链南头旗舰店商圈经理谢告诉时代财经，2025年10月腾讯搬迁前，园区租金普遍维持在160-180元/平米/月。

目前，科兴科学园1000平米以上房源挂价低约94元/平米/月图木舒克防火门专用胶厂家，大多数集中在100-128元/平米/月，配置较好的房源约150元/平米/月。“价差取决于单套平米数，些面积较大的房源单价较低。”谢说。

可供对比的是，根据圳中原研究中心监测，科兴科学园租金曾达到220元/平米/月。

在贝壳平台，科兴科学园共有124套办公单位挂出租，面积从40平米到6240平米不等，不少房源都标注了“业主付佣”。

除了租金下调，招商条件也明显放宽。

谢介绍，业主普遍提供3-6个月租期，同时给予装修补贴；对于签约周期较长的客户，租期长可达到年。“科兴科学园租金普遍下降30-40，现在房东关注怎么跑赢空置。”

科兴科学园，时代财经摄

腾讯搬迁带来的变化很快传到了楼下。

阿嬷手作科兴店就在科兴科学园D1栋，店员Kelly(化名)说，“过去每到下午两点全是公司下午茶，单就几十杯那种，出杯出得想哭。”

现在，峰期订单有所减少。7月8日下午两点，阿嬷手作科兴店正在制作的饮品数量是180杯，到了三点半左右，这个数字下降到62杯。

变化明显的是依赖办公人流的餐饮商户。长期在科兴科学园配送盒饭的谭禹(化名)说，腾讯搬走后，园区人流明显减少，“我都没有生意了。”

谢也有相同感受，“我和几位腾讯的客户交流，泡沫板橡塑板专用胶他们搬走后，科兴科学园的商铺生意受到很大影响，人流少了很多，不太景气了。”

相比之下，住宅租赁市场受到的影响有限。

谢表示，当下正逢毕业季，科技园片区住宅租赁需求依然盛，部分房源租金还有100-300元的小幅上涨。

中原地产科技园片区经纪人万飞涛(化名)介绍，腾讯搬迁对片区内住宅租赁市场影响不大，万象天地等商圈对年轻租客仍有吸引力，不少在福田工作的白选择住在科技园。但个别单位价格有所回调，比如华润城润府三期建筑面积约50平米的单间公寓，租金从8000元/月回落至7000元/月左右。

大厂迁回总部，圳科技新贵们集体扩租

腾讯并不是圳唯迁到新总部办公的大厂。

2018年，OPPO曾租赁位于圳后海的华润大厦约3万平米办公室。今年4月，这部分办公面积陆续退租，员工迁往前海周大福大厦和东莞滨海湾总部。

早之前，圳甲写字楼市场曾长期依赖科技企业扩张。

2018年，圳市场录得多宗大面积租赁交易，包括vivo在宝安壹中心租赁约1.2万平米、OPPO在华润大厦租赁约3万平米、大疆在荣后海大厦租赁约3万平米等。

如今，随着越来越多大厂建成自有总部，这部分租赁需求开始释放回市场。

仲量联行统计数据显示，今年下半年，圳还将有过100万平米新增甲写字楼入市，全部位于南山区。其中，约35的新增供应预计将由企业总部自用需求消化。这意味着，这些企业原有租赁办公空间将重新回到市场。

在仲量联行华南区董事总经理李文杰看来，总部搬迁确实会给存量物业带来压力，但新的租赁需求也在出现。

数据显示，今年季度，圳甲办公楼净吸纳量同比增长74，较过去五年均值增长2；二季度同比增长119，较过去五年均值增长48。截至二季度末，全市甲办公楼空置率降至24.9，已连续三个季度回落。

新增需求主要来自新兴产业，智能硬件、AI应用、跨境电商等行业计贡献了近30的租赁成交面积。

李文杰介绍，今年季度，安克创新、影石Insta360等消费电子企业均完成较大面积扩租，消费电子及出海相关企业仍保持较快扩张节奏，“快速的甚至是爆发的增长，给租赁市场带来很大的增量。”

另类增长较快的租户是三办公运营商，也就是市场俗称的二房东。今年上半年，这行业成交占比达到23，仅次于科技互联网行业的31，已成为圳写字楼市场二大租赁需求来源。

仲量联行研究部资董事曾丽介绍，近期三办公运营商次承接了三个写字楼项目，总面积约4万平米，重新装修后约半年时间出租率已达到90。租赁表现较好的是科技园、留仙洞等新兴产业聚集区，租户以新创业者、人公司以及科技产业链上下游服务商为主。

这种变化也出现在科兴科学园。

谢告诉时代财经，目前进入科兴科学园的新租户，以年营收2000万元至5亿元的中型企业为主，行业集中在新能源、跨境电商、AI等域，也不乏刚成立不久的创业团队。“科兴科学园正在从单巨头企业生态转变为多元化中小创新企业集群，租金理回归也为中小企业创造了加友好的成长环境。”

下午两三点，全天气温的时刻到来，阿嬷手作依然会迎来天中忙的时候。

网红奶茶，爆单继续

只是出现在订单上的名字，已经换成了新的公司。

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