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“不改等死,改了可能是找死。”这是近段时间在和些投资人聊起存量改造时,他们透露出的真实焦虑。
如今的中档酒店存量改造市场,正处于个“表面热闹,内里空洞”尴尬的境地:边是针对存量的酒店层出不穷,另边,能让投资人放心参照、有章可循的法论却始终缺席。
就在这个当口,华住集团旗下号称“酒店改造”的中档酒店星程,把18年、近700店的实战经验,拆解成12个可复用的技术模块,正在向全行业费公开。
那么宁德pvc管粘接胶,星程这套“招式库”里有什么,星程影响行业的底气又来自哪里?
存量改造的“黑箱时代”
68.2的渗透率撑不起行业困局
在这些年的酒店行业,“存量改造”直是个热词。数据显示,全国存量酒店翻改造渗透率已达68.2。此外,2025年中档酒店变项目数达1395,是中端及以上层存量供给中变动活跃的板块。
星程贵阳北站酒店
数据看着热闹,但对不少参与改造的投资人来说,改造却变得像场。
投资人加盟普通中档酒店,单房标准化改造的成本,通常在8-10万元之间,百间房就是800万到1000万的投入,对于大多数单体酒店业主而言,这是笔足以伤筋动骨的投资。而与此同时,行业平均投资回报周期已被拉长到5.4年,这笔钱下去,到底能不能赚回来?却是个未知数。
有的投资人,碰上了换招、刷墙面、换床品的“化妆式改造”,对于空间格局优化、隔音、灯光、卫浴等核心痛点,并未真正解决。住宿体验提升微乎其微,房价就难以上调。钱花了,客人不买单。
还有投资人的酒店占据着城市核心地段,比如地铁口、商圈旁、政务区,但就因为改造,把地段红利点点消耗殆尽。
因此,改造对许多业主而言,像是场“交学费”的冒险。
不确定的原因,归根结底在于,酒店存量改造仍处于个“黑箱时代”,行业始终没建立起套通用的技术语言和评估标准。改什么、不改什么、花多少钱、多久能回本,全凭设计师或施工队“凭感觉”,而“凭感觉”的代价,正在被数投资人真金白银地承担着。
投资人的困境与诉求,倒逼这个“黑箱”不得不开,他们要的,已经不再是“翻新+换”那么简单了,而是需要定位重做、重构、运营模型重建,这对改造的度、精度、系统要求都在升。
谁先给出套能被验证、可被复制的法论,谁就能定义这个赛道的游戏规则。
这正是星程在做的事,把600多店踩过的坑、攒下的经验,浓缩成套覆盖设计、营建、运营全周期的“酒店改造招式库”法论,为行业建立了套可参照的改造框架。
星程三门峡上阳路市政府酒店宁德pvc管粘接胶
从“化妆式改造”到
“教科书式改造”
“星程改造十二招”的降维击
星程改造的招式库,并不是本死板的施工手册,而是为存量酒店提供了套定制化的解决思路——注重量体裁衣,而非用套公式套用所用情况。
那么,星程公开的“十二招”,到底什么样?
我们不妨先来看看目前已经公开的招式。
有招“金蝉脱壳”针对的是地面。老酒店客房的地面,地砖往往老旧过时,如果铺着地毯,是藏着陈年污垢和异味。传统思维里,要解决地面问题,只能“掀了重来”,费钱费时。
“星程改造十二招”系列
星程的做法是“因地制宜”,如果旧地砖本身平整不渗水,就不拆地平,直接在上面铺设强化复木地板,原地焕新,潮、耐用、易维护,木纹地面带来的舒适感和质感,客人进门就能感受到。而且铺设率也,人天能干完六间房,每间房能省下约2000元的改造成本(以线城市90间房为例)。
“星程改造十二招”系列
还有招“藏不露”,解决的是电视墙的杂乱问题。老式酒店的电视,常常会出现裸机外挂,线路、机顶盒杂乱的问题,下面再配个电视柜,既不实用,又占空间。
“星程改造十二招”系列
传统改造要解决这个问题,要开槽埋管、重新布线,墙面破坏大、工期也跟着拖长。星程则是用模组化壁龛集成所有接口,工厂预制,现场拼装,往墙上挂,线路全部隐藏,半小时就能搞定。不开槽隔音好,不占空间,还留有检修口,后期维护也需拆墙。
“星程改造十二招”系列
据了解,后续星程还会持续出如针对卫生间焕新的“覆水能收”、选对照明式提升氛围感的“移花接木”、让门头店招赢得印象的“改头换面”等实用招式。
发现没有?“星程改造十二招”背后,其实就是套完整的法论——这些改造的出发点不是“看起来新”,而是“留得住客人”。每招解决个具体的改造难题,用小的改动,解决大的痛点,把钱花在真正能抬升体验,提升中档酒店档次的位置上,而这恰恰是房价能涨上去的根本。
那么,星程为什么要将这些“压箱底”的经验公开?逻辑很简单——行业好了,星程才会好。
对于投资人而言,星程改造十二招是份“避坑指南+增地图”。
过去改造靠运气,改完能不能赚钱全凭天意,但有了十二招,地面改造该花多少钱、工期多长、用什么材料,全都清清楚楚,拿着就能去比价、去验证、去监督,真正把钱花在刀刃上。
以星程上海五角场长海医院酒店为例,在加盟期满7年后二次升,投资人依然选择了星程——星程酒店在对项目进行考察后,进行了“利旧”,把资金集中投入客人能感知到的地,比如公区设计、大堂氛围、餐厅体验等。
星程上海五角场长海医院酒店大堂改造前后对比
因此,对比原来10万元/间的预,这酒店的单房改造成本只用了7万多元(不含土建、消、运营物资等)。但酒店重新开业3个月RevPAR就提升了90,入住率也飙升至87,可谓投入小,果大。
而对于行业来说,星程改造十二招的意义,不在于招式本身有多精妙,而在于它次让中档酒店存量改造有了个可以参照的坐标。中档酒店存量改造这个赛道足够大,没有任何个能自吞下,与其在存量市场里互相厮,不如先把行业的标准建立起来,把“黑箱”变成“白箱”。
星程金华银泰人民广场酒店
抄得走招式,抄不走系统,
星程的护城河是什么?
星程之所以敢于把招式库全部公开,而不怕被竞争对手抄作业,关键就在于招式抄得走,系统抄不走,真正的壁垒,从来不是几招几式。
那么,星程的护城河与壁垒是什么?
是可复制且灵活的改造案。
存量改造怕的是“刀切”的标准化复制。存量物业千差万别,楼层结构、建筑年限、客群定位各不相同,套图纸不可能天下。
星程的做法是“体系标准化+案灵活化”。改造体系是标准化的,意味着星程具备“改、赢”的系统能力,以及从筹建、设计到运营的全流程支持;改造案则是灵活的,有“微改、半改、全改”三种模式,以适配不同物业情况与投资需求。
比如星程昆山锦溪古镇酒店,就是从定位到产品重构的大改。经营6年的单体酒店,星程勘察后,步是帮酒店重新定位,掉欧式大浴缸房等华而不实的配置,优化空间分区,调整为“商务兼休闲旅游”双主力中端酒店。终酒店出租率从50提升至99,RevPAR从150元飙至260元。
星程昆山锦溪古镇酒店大堂改造前后对比
什么物业适微改,什么情况须全改,什么钱该花,什么钱可以省,这套基于600多门店经验所积攒的判断力,正是星程重要的核心竞争力。
二是华住系统的全生态赋能。
星程酒店有着三个为显著的标签——改得省、改得快、赚得快。要让这些标签立住,靠的就是华住系统的全生态赋能。
低30万元协助中档酒店改造升进入华住体系,这个数字,很多连设计费都不够。星程依托华住供应链的集采价格,把材料成本压到行业低。
快35天上线的短营建周期,得益于运营、区域供应链/设计师的支持,设计、采购、施工每个环节都可控,不浪费天工期、不多花分冤枉钱。
改造只是步,改造完成后,能不能赚钱、能不能快速回本,才是投资人关心的。华住3亿会员的流量池,确保改造后的酒店不愁客源;数字化运营工具,则让管理率大幅提升。
另外,星程自己也在差异化体验上花了心思,在空间设计与体验中,加入属地化特,比如“星程那碗面”的属地化早餐,城市地图书籍的在地文化表达,都是让客人住过次还想再来的理由,大提升了复购率。
星程西安立丰城山门口地铁站酒店具有属地化特的大堂设计
星程贵阳北站酒店餐厅
星程成都环球中心天府街酒店就是好的例子。经营年的单体酒店在不歇业实现焕新的前提下,仅用3个月就实现回本,总投入150万元。此外,星程广州白云会议中心齐富路酒店,加盟后RevPAR提升翻番,7个月便收回全部改造成本。
正是有了这些护城河,才使得星程改造的“招式库”具价值。招式人人可学,但真正决定改造成败的,是对招式的判断力、组力和系统支撑力。
“星程改造十二招”系列
中档酒店存量改造的浪潮已为汹涌,缺的从来不是针对存量改造的酒店,而是套能改得好的法论。
华住旗下星程酒店将18年攒下的“武功秘籍”公之于众,既是份自信,也是份宣言。如今,“星程改造十二招”还在持续出,但星程的目标已经明确,就是重新定义中端酒店的改造焕新,把存量改造的“黑箱”,撬开道缝隙。
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