在上海浦南地区，特定历史时期形成的“证”集资房，大都存在产权证缺失、业主组织缺位、服务标准偏低等物业管理难题，给居民带来不少烦恼。如何破局突围？

“我们亲手为小区选‘管’，这还是头回。”松江区叶榭镇强恕小区居民沈欢仙站在投票箱前，郑重地将选票投入箱中。

日前，叶榭镇的7个集资房小区，通过场由居民全程主的物业选聘，破了长期以来“服务差—缴费低—服务差”的理恶循环，成功从“政府临时托管”转向“居民自主选择”。这实践为上海同类“证”集资房小区，提供了可复制的基层理案例。

老旧集资房陷入物业管理僵局

“托管物业要退出了，以后小区卫生、安全谁来管？”强恕小区健身广场旁，沈欢仙与邻里的交谈道出了小区居民的共同忧虑。 

叶榭镇内的强恕小区、世纪二村、镇南花苑、世纪村、中原村、镇南小区、浦江花苑等7个集资房小区建设于20世纪90年代至2004年，是“国、集体、个人三共同投资”建房政策的产物。因产权证、部分房屋权属登记不全，居民法依法成立业主委员会，物业管理长期由镇属物业“临时托管”，仅能享受基础托底服务。

小区绿化破损缺失

“房龄越来越老，问题越来越多。”沈欢仙回忆，小区绿化缺失、路灯损坏、车辆乱停、毁绿种菜、垃圾堆积等问题日益突出，而公共维修资金缺位致基础设施老化后难以修缮，成为困扰居民的“心头病”。 

长期以来，托管物业服务能不足，各小区物业费缴纳比例持续走低，形成“服务差—缴费低—服务差”的恶循环。“政府不能永远当‘保姆’。”叶榭镇城建中心主任蒋云英坦言，“关键是搭好平台，让居民真正成为园的主人。”

搭建公平透明的选聘体系揭阳橡塑专用胶厂

民有所呼，政有所应。叶榭镇政府直面民生关切，回溯住房改革及镇集资建房历史文件，牵头制定《叶榭镇集资房小区物业管理实施办法（试行）》《维修资金管理和使用规约》等配套文件，明确理框架。同时，集中相关职能部门及4个属地居委会力量，成立“叶榭镇物业服务企业选聘委员会”，摸索出“企业报名—委员会遴选—业主授权—票选表决”的规范化选聘流程。

物业企业开展宣讲

“如何选、怎么投、钱怎么、事怎么办？”针对居民的普遍疑问，叶榭镇政府坚持“规则先行、授权透明”，构建“镇统筹、居委协助、业主决议”三联动模式，出台《叶榭镇集资房小区物业服务企业选聘案》。其中，镇财政门设立“集资房维修资金”，款用于屋面、立面、道路等大型公共部位维修，回应居民“老房子怎么修”的核心问题。 

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为破解“房产证”致的业主认定难题，镇政府协调各属地居委会，依据原始购房协议、住户名册等历史档案，摸排7个小区房屋初始权利人，建立份业主信息基础台账。选聘案明确，业主表决通过后，即授予镇政府及居委会组织后续选聘与签约的法授权。“案全文张贴于各小区公告栏，同步上传政府官网公示30天，依法视作送达每名业主。”选聘委员会工作人员庄伟健介绍，“全程公开透明，就是要让居民放心，确保程序法规。”

居民表决票选定“新管”

规则落地后，选聘工作进入业主表决阶段。工作人员逐户上门发放表决票与选聘说明资料，面对面讲解物业服务案、收费标准等关键条款，确保居民知情权、参与权。 

与此同时，镇选聘委员会组织入围物业企业实地走访各小区，召开现场答辩会。居民代表与居委会成员围绕人员配备、安管理、保洁维护、维修响应时等实际问题集中提问。“我们不只听承诺，要问清楚具体措施——派多少人、资金怎么用、矛盾怎么解。”中原居委会主任尹洁说，“要让整个过程看得见、听得懂，pvc管道管件胶大投得明白、选得安心。”

居民现场投票选聘

本次选聘创新采用“整体包”模式，将7个集资房小区与1个动迁安置房小区纳入统选聘范围，覆盖居民3005户，总建筑面积30万平米。“8个小区交由同物业公司统管理，既能行统服务标准、降低平均管理成本，也能为物业公司长期稳定运营提供保障。”蒋云英解释道。 

终，决定权牢牢握在业主手中。2025年12月，8个小区陆续启动投票，居民从3候选企业中择优选择。按照“包选聘、小区票决”规则，各小区投票结果并为“小区票”，上海松开物业管理有限公司终赢得全部“小区票”，成为8个小区的“新管”。

“服务升+长监督”护航民生

2026年1月，新物业服务同正式生。短短几周内，小区环境与服务便迎来显著：出入口实现24小时保安值守，楼道堆积垃圾清理，物业服务中心每日8小时人接待，楼道报修基本实现2小时内响应。 

“早上出门见保安在岗，晚上回路灯全亮，心里踏实多了！”世纪二村居民水珍笑着说。居民们发现，长期不亮的楼道感应灯修好了，小区门口随意摆摊的现象消失了，垃圾回收点也变得整洁规范。

强恕小区南门出入口改为双向通道

变化不止于基础服务，体现在理思路的转变。强恕小区西门外是商铺密集的求仁路，西门人流车流集中，却长期处于关闭状态，居民只能从南门进出，早晚峰人车混杂，既不便又有安全隐患。新物业入驻后，主动听取居民与居委会意见，迅速启动西门重启工作，同步进门岗改造与配套设施建设。“过去是被动应对问题，现在是主动发现需求、盘活公共资源，小区理正走上良轨道。”世强居民区党支部书记金秋梅说。 

服务提升的同时，长监督机制同步建立。由镇政府、居委会、业主代表共同组成的物业服务质量监督小组正式运作，通过日常巡查、季度居民满意度调查、问题整改跟踪等式，对物业服务开展常态化监督。“现在有地反映问题，也有人跟进落实。以前觉得小区事是‘他们’的事，现在明白都是‘我们’自己的事。”水珍的话，道出了居民心态的转变。

新入驻物业新小区门头

“从‘章可循’到‘有制可依’，这次探索证明，即便产权存在历史遗留问题，基层民主与社区自依然能找到有实现路径。”叶榭镇镇长沈菁表示，居民对园的责任感，从不会被纸产权证书所限制。

目前，叶榭镇正系统总结此次物业选聘的实践经验，力争为同类特定历史时期的集资建房小区，提供可复制、可广的理样本。如今，各小区居民已主动聚焦后续社区改造计划——哪里补种绿化、如何规范停车位、公共设施如何升，这些多年悬而未决的问题，正随着居民主人翁意识的觉醒，逐步提上议事日程。

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