智通财经APP获悉，克而瑞地产发文称，2026年上半年，50城土地市场延续缩量，但结构修复信号已现：总量收缩、核心热、城市加剧分化、央国企寡头垄断。溢价率面，上半年溢价率呈“倒V型”走势，二季度受核心城市优质地块集中出让带动显著攀升，全市场平均溢价率约12.0。热度度集中于二线核心地块，流拍率持续低位运行。

总量面，供应建面同比-36.8，成交建面同比-34.6，总价同比-37.8；但二季度楼面均价同比转正至18.7，供地结构优化成为核心力。

展望2026年下半年，50城土地市场预计将延续总量持续收缩、城市分化进步加、央国企维持主、热度结构分化的运行趋势。全市场平均溢价率或回落至5～10；全局回暖需销售端复苏支撑。

、政策背景：“38号文”与供地逻辑重塑

2026年上半年土地市场“总量收缩、结构修复”的运行特征，与政策端的主动调控直接相关。2026年上半年各地供地策略呈现四个向的调整：总量收缩——京沪广宅地计划供应量全线调减，上海近五年商品住宅用地供应上限从647公顷降至385公顷，降幅40，广州住宅用地较上年下降55；质量提升——供地向轨道站点周边、就业密集区域及低密地块倾斜；存量盘活——京沪存量用地供应占比分别达65和70；以需定供——供地与商品房去化周期动态挂钩。

二、50城经营土地供求规模与价格走势

供求规模

2026年上半年，全国50城招拍挂土地市场供应与成交规模整体延续收缩态势，但边际信号逐步显现。这走势与宏观政策向度吻。

图1 2023年1月—2026年6月50城涉宅用地供求走势

(万平米)

1. 供应端

上半年50城计供应建面约4288.1万平米，同比下降36.8。其中，季度供应约1630.2万平米，同比下降37.7；二季度供应约2657.9万平米，同比下降36.2，降幅略有收窄。月度供应呈恢复增长：1月仅515.1万平米，2月受春节因素影响进步降至511.7万平米，3月起逐步回升至603.3万平米，二季度各月供应逐月走，分别为704.6万平米、907.1万平米和1046.3万平米，供地节奏在季末明显加快。

2. 成交端

上半年50城计成交建面约4009.9万平米，同比下降34.6。其中，季度成交约1812.6万平米，同比下降27.5；二季度成交约2197.2万平米，同比下降39.5，主要源于2025年二季度基数偏。月度成交呈“W型”震荡走势：季度先抑后扬，1月661.3万平米、2月回落至414.7万平米，3月至736.7万平米；二季度前两月再度回落至547.0万平米、507.5万平米，6月在核心城市集中盘及房企年中冲量驱动下跳升至1142.7万平米，环比翻番，创上半年峰值。

尽管上半年整体成交规模同比下滑，但二季度末的翘尾应显示出市场的边际迹象。核心城市凭借较强的需求韧，在年中节点贡献了主要增量，带动50城单月成交创下新。后续市场走势仍取决于政策落地的持续及市场信心的修复程度，预计下半年供地节奏将保持平稳，成交端或呈现结构分化特征。

3. 供求关系

上半年50城整体呈现供大于求格局，供求比约1.07，较上年同期1.12略有下降。月度供求比波动较大：1月0.78，2月升至1.23，3月回落至0.82，4-5月因供应放量而成交萎缩分别升至1.29和1.79，6月成交爆发使供求比降至0.92，反映出二季度集中供地与成交节奏存在阶段错配。

成交总价与楼面均价走势

上半年50城呈现总量缩量、地价结构上行特征，二线优质地块拉均价，三四线低价地块拖累整体平均水平。

图2 2023年1月—2026年6月50城涉宅用地成交价格表现

1. 成交总价 惠州护角专用胶厂

上半年50城计成交总价约3931.0亿元，同比下降37.8。其中，季度成交总价约1500.7亿元，同比下降48.9；二季度成交总价约2430.3亿元，同比下降28.1，降幅大幅收窄。月度走势：1月400.1亿元为低点，2月415.5亿元，3-5月维持在609亿—686亿元区间，6月受核心城市热点地块带动跃升至1186.9亿元，单月贡献上半年的30.2，价地块有对冲了成交面积的下滑。

2. 成交楼面价

上半年50城整体楼面均价约10200.7元/平米，同比下降1.1。其中，季度楼面均价约8279.3元/平米，同比下降29.5；二季度楼面均价约11060.9元/平米，同比转正，增长18.7，供地结构优化对均价的提振应逐步显现。月度均价呈“V型”回升：1月6050.0元/平米为低，2月跳升至10020.0元/平米，3月小幅回落至9300.8元/平米，4月升至11147.1元/平米，5月达峰值12485.4元/平米，6月回调至10386.3元/平米。整体均价小幅同比下行主要受三四线低价地块拖累，优质地块集中出让带动二季度地价显著上行。

三、各能城市土地市场度分化

2026年上半年，线率先企稳、二线内部分裂、三四线脉冲后走弱，不同能量价、热度差距持续拉大。

表1 2026年上半年各能城市涉宅用地供需情况比较

线城市：市场率先企稳，量缩价稳，核心地块热

上半年，线城市涉宅用地计供应建面约445.2万平米，计成交建面约436.0万平米，整体供求基本平衡。上半年成交建面同比下降16.5，降幅在各能中小。分季度看，季度成交约185.0万平米，同比下降21.1；二季度成交约251.0万平米，同比下降12.8，降幅明显收窄，修复信号明确。

图3 2023年1月—2026年6月线城市涉宅用地土地供求走势

(万平米)

成交总价与地价维度：1-6月线成交总价计约1472.1亿元，同比下降约22.6；季度成交总价约562.2亿元，同比下降43.8；二季度成交总价约909.9亿元，同比增长1.0。楼面价持续走，季度楼面均价30389.2元/平米，二季度36251.0元/平米，环比提升19.3，地价中枢显著上移。

图4 2023年1月—2026年6月线城市涉宅用地成交表现

分城市表现：北京上半年共成交21宗涉宅用地，成交规划建面122.0万平米，同比下降48；土地出让金340.1亿元，同比下降66.2；成交楼面价27885元/平米；缩量特征显著。圳上半年成交6宗涉宅用地，成交规划建面76.9万平米，累计成交总金额约291亿元，成交均价37820.7元/平米，6月宝安区3宗核心地块连续刷新区域单价纪录。上海、广州同样呈现“缩量提质”特征——供地规模同比下降但优质地块占比提升。

二线城市：内部分化加剧，头部城市地频现，尾部城市底价托底

上半年，二线城市计供应建面约2634.5万平米，计成交建面约2301.4万平米，整体供求比约1.14。上半年成交建面同比下降43.3，降幅在各能中大。分季度看，季度成交约846.7万平米，同比下降47.1；二季度成交约1454.7万平米，同比下降40.7。尽管杭州、苏州等热点城市溢价地块频出带动跌幅小幅收窄，但整体依旧低迷。

图5 2023年1月—2026年6月二线城市涉宅用地土地供求走势

(万平米)

成交总价与地价维度：1-6月二线成交总价计约1830.5亿元，同比腰斩(下降51.2)；季度成交总价593.6亿元，同比下降63.9；二季度成交总价约1236.9亿元，同比下降41.4。地价同步修复，季度楼面均价7010.7元/平米，二季度8502.8元/平米，环比提升21.3，热度主要集中在少数都市圈核心城市。

图6 2023年1月—2026年6月二线城市涉宅用地成交表现

二线内部分化加剧：头部城市地频现，尾部城市底价托底。杭州上半年多场土拍全线溢价成交——6月26日滨江河单元地块经243轮争夺，招商蛇口以79.0溢价竞得，该地块同时刷新上半年杭州主城涉宅用地总价(60.94亿元)、单价(约4.98万元/平米)及溢价率三项纪录。苏州工业园区金鸡湖畔宅地经74轮竞价，中海溢价30竞得，楼面价6.9万元/平米，成为江苏省楼面价宅地。然而，多数普通二线城市土地市场仍偏冷，万能胶厂家成交以底价或低溢价为主。

三四线城市：季度短期脉冲修复，二季度需求快速走弱，量价双低迷

上半年，三四线城市计供应建面约1208.3万平米，计成交建面约1244.6万平米，整体供求比约0.97。上半年成交建面同比下降19.8。分季度看，季度成交约780.9万平米，同比逆势增长17.4，但这增长主要由低基数应驱动——2025年Q1三四线城市成交建面仅665.2万平米，处于近五年同期低点；若以2024年Q1为基准(1000.3万平米)，2026年Q1实际仍下降21.9。二季度成交约463.6万平米，同比大幅下降42.8，剔除基数应后的真实需求依然疲弱。

图7 2023年1月—2026年6月三四线城市涉宅用地供求走势

(万平米)

成交总价与地价维度：1-6月三四线成交总价计约587.8亿元，同比下降约11.5；季度成交总价约344.9亿元，同比增长16.9；二季度成交总价约242.8亿元，同比下降34.2。虽然二季度楼面均价环比提升18.6，但对价格依然处于相对低位，价成交地块，单宗成交金额普遍不足10亿元，土拍竞价少，城投底价托底为主要成交式；仅珠海、昆山等环线都市圈三四线地价突破 1.5万元/平米，形成局部价值地。

图8 2023年1月—2026年6月三四线城市涉宅用地成交表现

四、土拍热度：结构热，整体市场平稳

溢价率与流拍率

2026年上半年，土地市场热度呈现“核心地块火热、全域平淡”两分化，溢价率呈倒“V”走势，流拍率持续低位。

图10 2023年1月—2026年6月50城涉宅用地成交溢价率及流拍率走势()

溢价率面，上半年50城平均溢价率呈“倒V型”走势：季度月平均约6.7，同比下降10.5个百分点；二季度月平均约17.0，同比上升8.4个百分点。月度波动明显：1月仅1.9为低点，2月跳升至14.4，3月回落至3.9，4月至9.3，5月升至13.0，6月在核心地块集中成交带动下攀升至28.6。二季度溢价冲主要由二线城市核心地块集中成交拉动。

分能溢价差异显著：线城市6月溢价率52.9，争热度断层先；二线仅杭州、苏州等热点城市溢价突破30，其余二线城市溢价维持10左右；三四线城市月度溢价普遍低于2，仅个别月份小幅冲。

图11 2023年1月—2026年6月各能城市涉宅用地成交溢价率走势()

流拍率面，上半年整体处于低位。月度流拍率分别为2.9、2.8、1.8、2.4、3.6和0，均值为2.3，低于2025年同期的4.1。流拍率的持续低位运行，主要源于地政府主动缩减低质地块供应——上半年三四线城市远郊地块供应量同比下降52，流拍地块中86为此类地块。流拍率的持续低位运行，定程度上源于地政府“主动缩量提质”的供给侧调节。

五、拿地主体：央国企垄断，民企大幅收缩

百强房企拿地规模大幅缩水

2026年上半年，房企拿地主体结构进步分化，央国企主地位持续强化，民企参与度降至历史低位。

图12 2022年H1-2026年H1百强房企拿地货值/金额/建面比较

总量面，2026年1—6月，100典型样本企业拿地货值计7359.3亿元，拿地金额计3709.9亿元，新增土储建面计3854.2万平米。与2025年同期相比，拿地货值下降68.3，拿地金额下降68.9，新增土储建面下降62.7，三项指标均创近五年低水平。

拿地门槛下滑——货值、金额、建面百强门槛分别为19.3亿元、9.7亿元、18.8万平米，同比分别下降22.5、19.2和27.1，全部创下近五年新低。行业资源持续向TOP10房企聚拢，其拿地金额占百强总量的56.3。企业拿地金额出现明显“断层”—仅9房企拿地金额过100亿元，六成企业拿地金额在20亿元以下。

企业格局分化

央国企是土地市场对主力。从拿地金额TOP10来看，除滨江集团外，其余均为央国企：

华润置地以404.9亿元登顶，在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、中西部均有落子；保利发展以384.4亿元位列二，在长三角投入突出；越秀地产以295.7亿元位列三，拿地度集中于粤港澳大湾区，仅广州区域便投入近267亿元；滨江集团以133.1亿元位列七，是TOP10中排名的纯民企。

图13 2026年H1房企拿地金额TOP10 (亿元)

央国企主地位持续强化，投资逻辑转向利润优先。2026年上半年，拿地金额百亿的房企仅9，较2025年同期减少2。其中，华润置地以404.9亿元居，同比增长16.5；越秀地产以295.7亿元位列三，同比增长18.9，是9百亿房企中仅有的两正增长企业；其余7均出现不同程度下滑，保利发展-23.5、招商蛇口-50.1、滨江集团-58.3、金茂-67.7。滨江集团、华润置地、金茂的拿地强度(拿地金额/销售金额)相对较，分别约为35、33、30。

民企拿地额锐减，市场持续边缘化。上半年百强房企中，民营房企拿地金额仅489亿元，同比大幅下降48，占比低至13。多数民企处于核心城市“争不过”、非核心城市“不参与”的两难困境中，融资成本普遍较，在资金承压下拿地规模持续萎缩。少数存活民企如滨江集团，坚持区域耕战略，以88亿元位居杭州当地拿地榜，但民企整体投资意愿仍处于历史低位。上半年拿地金额TOP30企业中，仅有滨江集团等4民企入围，较去年同期进步减少。

城投平台三四线市场托底持续凸显。2026年上半年，城投及平台公司拿地金额达849亿元，同比增长7，是唯实现正增长的拿地主体，占比达23。城投平台在拿地数量上占据优势，但布局度集中于三四线城市，主要承担稳定本地土地市场的托底。随着“增存挂钩”机制的落地，城投平台未来在土地市场的角或将进步调整。

六、下半年展望

展望2026年下半年，50城土地市场预计将延续总量持续收缩、城市分化进步加、央国企维持主、热度结构分化的运行趋势，具体判断如下：

供应端持续“缩量提质”，存量盘活成为核心主线

上半年供地节奏逐步加快，6月供应建面已达1046.3万平米，创年内新。下半年在“盘活存量、优化增量”的政策向下，地政府预计将继续秉持审慎供地原则。“增存挂钩”机制持续约束新增涉宅用地指标。各地盘活多少存量土地，才能新增多少建设用地；核心城市优质低密宅地供应占比有望进步提升，远郊低地块将持续减少。

城市间分化持续加，修复行情仅局限线与强二线

从上半年数据看，线城市成交降幅在各能中小，下半年热度有望延续。圳、上海、北京等城市核心地块仍将吸引央国企激烈争夺。二线城市内部分化难以收敛——杭州、苏州等热点城市优质地块维持溢价，普通二线及三四线城市土地市场整体仍将偏冷。在存量商品房待售面积连续3个月同比下降的背景下，去库存仍是多数三四线、弱二线城市的要任务，短期修复动力。

央国企寡头主格局难以撼动，民企暂大规模回归条件

上半年拿地TOP10中央国企占据9席，这格局在下半年预计将延续。央国企依托低成本融资、政企协同等优势，持续在核心城市补仓优质地块；民企受融资成本、现金流约束，短期内难以大规模重返土地市场；城投平台在三四线城市的托底拿地角仍将持续。

溢价率维持结构位，全市场平均溢价温和回落，流拍率持续低位

上半年溢价率呈现“核心冲、整体平稳”的特征，6月在圳核心地块集中成交带动下攀升至28.6。下半年随着核心城市优质地块持续入市，线及强二线城市溢价率有望维持位，但整体平均溢价率受三四线城市拖累，全市场平均溢价率预计回落至5—10区间；地持续优化出让地块质量，流拍率有望继续保持低位运行。

成交楼面价有望维持稳中有升，市场回暖仍依赖销售复苏

下半年随着核心城市价地块持续入市，将带动整体楼面均价维持稳中有升态势。但当前土地市场仅为结构局部修复，土地市场实现全局回暖，仍需要商品房销售端持续走强作为支撑。

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