梅州橡塑胶 中指研究院：2026上半年50城住宅平均租金跌幅明显收窄 线城市止跌转升

智通财经APP获悉，中指研究院发文称，2026上半年，城市住宅租赁市场逐步从“普跌”走向“分化修复”，50城住宅平均租金累计下跌0.56，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点。线城市率先企稳，其中上海、圳、北京租金已连续4个月环比上涨。企业发展格局面，前五月TOP30企业开业房源增加3万间，房企系收缩，地国企系份额持续提升。

截至2026年5月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达145.7万间，较2025年末增加3.2万间；管理规模TOP30企业累计管理房源量达204.1万间，较2025年末增加0.7万间。

住宅租赁价格走势

()50城住宅租金：上半年整体下跌0.56，跌幅明显收窄，上海、圳、北京止跌转涨

1. 整体租金：上半年50城住宅租金累计下跌0.56，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点

2026上半年城市住宅平均租金延续小幅下跌走势，但调整幅度明显收窄。根据50城住宅租赁价格指数，2026年上半年，全国50城住宅平均租金累计下跌0.56，跌幅较去年上半年收窄0.83个百分点，较去年下半年收窄1.70个百分点。其中，6月50城住宅平均租金为33.97元/平米/月，环比上涨0.08，同比下跌2.82。上半年，城市住宅平均租金小幅下跌态势延续，但经历过去几年的价格调整，市场下行空间逐步收窄，叠加需求刚与保租房租金“定锚”等多重因素，租金波动幅度明显放缓。

从月度走势来看，季节特征依旧明显。1-2月，受春节假期影响，城市住房租赁市场表现平淡；3月，在“返工潮”动下，租住需求集中释放，动住宅租金环比由跌转涨；4-5月需求释放节奏趋于缓和，租金逐步回落，但环比跌幅均为近三年同期低水平；6月在年中“毕业季”需求拉动下，租金环比转涨，涨幅为近三年同期水平。

图：2021年10月至2026年6月50城住宅平均租金与环比涨跌幅

2. 城市租金：上半年8个城市租金累计上涨，上海、圳、北京租金连续4个月环比上涨

从城市涨跌情况来看，2026年上半年多数城市住宅租金仍累计下跌，但跌幅普遍有所收窄。具体来看，2026年上半年，上海、圳、北京等8个城市租金累计上涨，上涨城市数量比去年同期增加7个，其中上海涨幅，为1.76；圳、北京、天津等7个城市累计涨幅在1以内。

42个城市住宅租金累计下跌，温州、厦门等7个城市累计跌幅在2.0以上；西安、南京等20个城市租金累计跌幅在1.0-2.0之间；广州、苏州等15个城市租金累计跌幅在1.0以内。与去年同期相比，50个城市中近8成城市累计跌幅收窄或由跌转涨，其中三亚、杭州、北海等地累计跌幅收窄2.0个百分点，上海、圳、北京、天津等7个城市由跌转涨。

分梯队来看，线城市修复信号为明显。根据50城住宅租赁价格指数，2026年上半年，线城市平均租金小幅上涨0.60，结束了此前连续两年的调整态势；其中，截至6月，上海、圳、北京已持续4个月环比上涨。二线、三四线城市住宅平均租金分别累计下跌1.20、0.79，跌幅均较去年同期收窄0.6个百分点以上。

图：各梯队城市住宅租金累计涨跌幅

图：各梯队城市住宅租金月度环比涨跌幅

(二)投资回报率：50城租金房价比升至2.28，租赁资产配置价值提升

2026上半年，城市租金房价比保持回升趋势。近年来，房价持续调整，而住房租赁市场在相关政策支持下，市场规范化、业化程度和租住产品品质逐步提升，万能胶厂家叠加住房租赁市场的刚需求支撑，租金下跌幅度相对平缓，动城市租金房价比持续提升。根据中指院监测，截至2026年6月，50城平均租金房价比为2.28，较2023年初低点已提0.30个百分点。

图：2021年9月至2026年6月50城租金房价比走势图

分梯队来看，2026年6月，线城市租金房价比为1.67，租金回报率仍处于相对低位，但较2023年初提升0.20个百分点；二线城市为2.37，较2023年初提升0.30个百分点；三四线代表城市为2.17，较2023年初提升0.31个百分点。城市住房租赁投资回报率进步。

具体城市来看，部分城市租售比已覆盖购房综资金成本。根据中指研究院估，当前我国居民购房综资金成本*大约在2.4-2.7之间。截至2026年6月，重庆、南昌等18个城市租金房价比在2.4以上，其中长沙、哈尔滨等地租金房价比已过3。

*(购房资金成本下限=30×自有资金机会成本+70×公积金贷款利率；购房资金成本上限=30×自有资金机会成本+70×商业贷款利率；自有资金机会成本采用10年国债收益率计)

图：2026年6月50个城市租金房价比

企业发展格局

()市场规模：前五月TOP30企业开业房源增加3万间，房企系收缩，地国企系份额持续提升

多重政策红利持续为住房租赁行业提质增提供支撑，但头部企业总体规模增长速度有所放缓。与此同时，保租房REITs进入有序扩容新发展阶段，多元融资渠道持续畅通，叠加城市租赁投资回报率持续提升，市场主体布局意愿保持稳定。

在市场竞争加剧的背景下，头部企业普遍采取为审慎的拓展策略，多依托资源整与精细化运营巩固竞争优势，行业整体规模增长由速扩张转入“总量平稳增长、结构持续优化”的新阶段。根据中指研究院监测数据，截至2026年5月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达145.7万间，较2025年末增加3.2万间；管理规模TOP30企业累计管理房源量达204.1万间，较2025年末增加0.7万间。

表：截至2026年5月规模TOP30住房租赁企业开业与管理房源规模

分类型来看，当前住房租赁行业“业化分工”格局基本成型，不同类型长租企业依托各自核心能力形成错位互补，力驱动行业向质量向发展演进。

房企系凭借资源优势和沉淀，开业规模与管理规模长期保持先。上半年，受部分企业主动优化资产结构、地国企加速进场影响，房企系整体规模略有回落，但头部格局保持稳定，万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓稳居行业前三。根据中指院监测，截至2026年5月，开业规模TOP30企业中，房企系长租企业计开业规模达64.3万间，较2025年末规模减少2.4万间。

地国企系依托政策红利和资源整能力，在保租房筹集、建设与运营中发挥主作用，管理规模与开业规模保持增长态势。地国企系通过存量收购、新建及资产转化等多种式快速获取房源，已成为保租房供给的主力。

根据中指院监测，截至2026年5月，开业规模TOP30企业中，地国企系长租企业数量增至12，计开业规模达40.5万间，较2025年末增加7.9万间；管理规模TOP30企业中，地国企系长租企业数量增至11，计管理规模达54.4万间，较2025年末增加7.1万间。

创业系、酒店系头部长租企业通过轻资产管理输出与机构化作维持市场地位。根据中指院监测，截至2026年5月，管理规模TOP30企业中，创业系、酒店系长租企业数量稳定，管理规模分别为26.0万间、21.9万间。

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