（来源：谭谈研究）山东泡沫板胶厂

2月2日，上海爆出猛料：政府下场收购二手房，用于保障租赁住房。

这个新闻出，有些朋友直接跑来问我，说上海房价会不会触底？我当时也很明确告诉询问的朋友，我觉得对于上海房价短期企稳有帮助，但是长期来看，如果经济没有好转（租金没有上涨），那么房价就还没到触底的水平。

不过这个政策还是很重磅的，之前其实政府下场买房的新闻时不时都有，但是他们都是买的新房。买新房的难度可比二手房小很多，因为买新房只需要跟开发商谈，所以价格很容易谈拢；但是买二手房就需要跟房东谈，那么不可避地就会遇到些钉子户，有人急着置换愿意让利，有人不急售就死咬报价，根本没法批量议价。

麻烦的是，由于二手房朝向、装修、楼层等问题，所以就是同个小区同种户型，不同房子的真实价格也是不样的，所以估价也变得很困难。

那么上海政府为什么还要做这种费力不讨好的事情呢？

核心的观点就是个：租售比。

上海市区现在不少老破小由于跌幅较大，目前已经具备定的投资价值了，很多老破小租金回报率达到了2.5左右，有部分房源能够达到3。

这个数字虽然对于个人投资者来说般，但是对于政府来说已经的了。政府的资金体量非常大，而且要考虑安全，所以跟些低风险理财相比（比如说10年期国债），2.5~3的收益率已经很的了。

而且要知道，政府的融资成本比我们可要低很多。我们多能借到3左右的钱（大批量资金的话），但是政府能做到2以内。别的不说，就是按照这个利率来套利，也是稳赚不赔的生意。

从目前上海房价走势来看，近个月环比数据是上涨的。在我印象里面，自从2023年上海房价下跌以来，就很少有环比能够上涨的月份了。包括去年下半年，上海房价其实是经历了轮快速下降的周期的，所以近能够企稳回升也是出市场预期了。

当然也是由于这个原因，年前房地产股票还突突了波。不过大还是要稳住，这是线城市房价回暖带来的短期炒作（包括资金当时也是从科技轮动到老登板块），从长期来看，我并不觉得房地产拐点到了，房地产股票我也并不看好。

为什么我说房地产（或者说房价）拐点还没到呢？山东泡沫板胶厂

核心还是在租售比。

按照成熟房地产市场的经验，泡沫板橡塑板专用胶个国的线城市，租金回报率定要过于本国的长期国债利率，好于当地的房贷利率。

对于我们的线城市来说，租金回报率定要于国内的10年期国债利率（1.9），好于房贷利率（3）。当然，考虑到目前我们房子的持有成本比较低（没有房地产税），所以租金回报率能够稍微降低0.5~1，但是有个2出头的租金回报率是比较要的。

但是很可惜，我们的线城市的租金回报率只有1.8，这个数字还是偏低的，这也是我判断目前房价泡沫还未清除的原因。

目前我国只有个城市房价实现了真正的企稳回升，那就是香港。

在25年下半年的时候，香港租金回报率就过了房贷利率。“巧”的是，正好从那时候开始，香港房价开始上涨。

后说回政府下场抄底二手房的事，其实2024年8月圳政府就已经干过了。不过从结果来看，依旧没能阻止后续圳房价的下滑。除了刚开始宣传了下，现在没有波澜，既不影响租赁也不影响房价，该跌的还在跌。

所以说我客观评价下上海这个政策，我估计对于稳定市场信心来说会有点果（特别是近短期），但是长期来看尚不足以改变行业走势。

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当然，具体怎么样还需要持续观察，毕竟就是同个政策，也要看执行的力度如何，才看判断其终果。

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