把年轻人留住，需要什么样的楼市政策？

3月8日，“沪漂”子涵付掉了新房的定金。房子在上海外环内，距离工作的地不远，面积大约40平米，她很满意。

“几年前根本想不到能有套属于自己的小房子。”接受采访时，子涵难掩兴奋。她在上海已经交了两年社保，但是在两周前，这还不足以让她获得在外环内购房的资格。

2月25日，上海市五部门联印发《关于进步优化调整本市房地产政策的通知》，涵盖住房限购、住房公积金贷款、个人住房房产税三面共七条举措，被称为“沪七条”。根据新政，子涵“社保条件突然就满了”。她立即开始看房，花了两周左右就走完了从看房到签约的全流程。

“沪七条”落地后，市场迅速升温。上海市房管局公布的数据显示，全市成交量明显上涨。然而，观望情绪依旧存在。多中介向记者表示，低价二手房好，但对于涨价，客户往往不买账：“价挂了几天，又调回去了。”

有恒产者有恒心，住房问题不仅事关“沪漂”们的幸福感与获得感，也直接关系到他们能否在这座城市真正扎根。面对当下这波涌动的购房潮，真正想要在上海安的年轻人，是否正在积入场？对他们而言，哪些因素影响了安置业的选择？

“临门脚”：他们立即开始行动

对于不少像子涵这样没有上海户口，但本就有购房意愿的“沪漂”，“沪七条”缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限的消息，像是“临门脚”，让他们立即作出了买房的决定。

90后摄影师小蒋从四川来上海拼已经8年了，到今年年底才缴满3年社保。按照新政，小蒋有了购房资格，近也开始看房。在他看来，买房意味着真正在上海安定下来。过去这些年，小蒋直与人租，前后搬过6次：“每次都在想，什么时候不用搬、不用将就室友，买自己喜欢的具。”

对于房子，小蒋需求明确：内环附近的二手房，面积30平米以上，距离地铁站900米内、租售比3以上。连日看房的过程中小蒋发现，符他要求的房源十分紧俏：“低价房源已经掉不少，价格甚至有些。”在此期间，小蒋还遭遇了房东“跳价”，原本看中的套房子，房东临时抬了价格，后没有谈拢。

除了纷纷开始行动的“沪漂”，统计数据能印证楼市的暖意。上海中原地产的监测数据显示，3月7日二手房单日网签达1324套，创下2026年开年以来的单日成交纪录；上海链研究院负责人李根则表示，300 万元以下刚需房源成交占比持续提升，整体占比已 60，有释放了大量刚置业需求。

此轮楼市“小阳春”，外环成为主力军。上海市房屋管理局的数据显示，近两周来，外环外已售房屋数量为4475套，占全市总量约九成。记者走访外环外多中介和售楼处了解到，“沪七条”出台后，看房者中不少是想要在外环外购置刚需房的年轻客户群体。

“以前天大概有20个客户咨询，现在多的时候天要接待60个。”上海链嘉定新城店的房产中介徐倩说。

制图：许涵毅 

对于在外环外购房，本轮新政策除了放开持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民的购房资格外，另大利好是提了公积金贷款额度。据上海链张江板块门店经理刘心源介绍，在他所负责的门店中，年轻的刚需客户占比在七成左右，这类客群尤其青睐总价在200万元到400万元左右的二手房。

刘心源感觉近接待的客户“买房的信心足了”。他表示，除了在新政后获得了购房资格，多客户是因为获得了的公积金贷款额度以及对市场的综判断，才有了购房的念头：“原来的部分购房障碍已经没有了，虽然不知道未来的房价走势如何，但是相比之前，现在的负担能力明显增强了，这是很多来看房的刚需青年的共识。”

“信心”，是当下不少购房青年提到的关键词。来上海两年多的00后“沪漂”周周说巴彦淖尔pvc管道胶水，新政降低了门槛、缩短了周期，因此自己的买房意愿加强烈了。除去付，她计划用公积金全覆盖贷款，购置间预150万元左右小房子：“希望是明厨明卫，朝南有阳台，楼层2-4楼佳，离地铁站1公里以内……”

周周坦言，自己的要求比较理想化。但是她严肃地表示，这是她认真考虑后的结果。周周的积蓄不多，付只能“啃老”，因此房子可以说寄托着人的未来：“对外地普通庭来说，在上海买房，是压在身上很沉的件事。它不只是套房，而是几代人的积蓄，还涉及未来十几年甚至几十年的个人职业与生活的规划。”

周周期待能在上海扎根，她觉得，有了自己的房子，就不会感觉在这座偌大的城市里是“飘着”的状态。

浦东新区不动产登记交易大厅内  程艺丹 摄

小换大、旧换新：当房子开始流动

本轮“沪七条”发布之前，上海楼市政策已经历了多轮调整。2023年9月1日，上海市四部门印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买套房“认房不认贷”的政策措施；2024年5月27日发布的《关于优化本市房地产平稳健康发展措施的通知》（简称“沪九条”），则明确非沪籍居民购房社保年限“五改三”。同年9月29日，非沪籍购买外环外住房社保年限降至1年。付比例和贷款政策也逐步放宽。

制图：许涵毅 

上海大学管理学院教授陶丽长期研究住房与人口流动，据她观察，上海多次放宽非沪籍居民购房资格，对刺激其购房需求释放果明显。虽然量化结果仍有待验证，但政策信号已引发积预期。陶丽尤其关注在上海拼多年、法通过学历落户的“沪漂”群体的购房情况：“原来他们普遍只能选择租房或者在市郊买房，新政对他们来说是比较大的利好，尤其在区位及设施配套面选择变多了。”

对于没有上海户口、资金有限却想要扎根的“沪漂”，刚需二手房成为普遍选择。

钱钱就是这样位“等政策来”的“沪漂”。她没有上海户口，七、八年前刚到上海时，月薪5000余元。但是，钱钱那时就想争取买套外环内的房子。靠着五年来的积蓄，她凑齐了30万元付。

“天天刷政策，刷预测，就在我准备回养老时，政策终于来了。”2024年5月，“沪九条”出台个月后，钱钱买下了现在居住的30平米小户型。她觉得，PVC管道管件粘结胶自己的经历证明了，“没有很的出身，也没有亮眼的学历，但想在上海扎根，也不是全可能。”

具备定资金基础、成功落户的“新上海人”，则有着不同的考虑。

从事建筑行业的张先生通过应届生落户政策来到上海，他的妻子则从事教育行业，暂时还没有拿到户口。夫妻二人原本有套小两室，今年刚生完二胎，便计划购买面积大、便孩子上学的房子。张先生表示，自己已经观察房价多年，也比较过多轮政策，正在等待适的购房时机：“如果今年跌幅不大，就可以买了，说明到了个相对底部。”

陶丽分析，外地来沪定居的年轻人并非“铁板块”，根据有户口、资金积累、人生阶段、居留意愿的不同，他们的住房需求呈现较大差异：“刚毕业来上海的年轻人，可能还没有计划好是否定要留在上海，住房需求呈现过渡特征；而学历群体偏好住房品质与城市舒适；育有子女、庭较稳定的，则看重学区、配套，买房决策受到政策的影响也可能大些。”

正是由于并非“铁板块”，需求的差异让“沪七条”出台后，房子有了多“流动”的机会。

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“刚需二手房，多少都会在某些面有些欠缺，对‘沪漂’而言像是过渡产品。”刘心源表示，购买了此类住房的年轻人，几年后往往都会选择置换成“房”。这类基于型需求带来的业务，在他门店的业务总量中占比近两成。

部分从事薪工作的年轻人也会选择居住条件好的新房。杨毅是某新开楼盘的销售经理介绍，他表示自己经手的客户普遍较为年轻，其中不少在金桥、张江带的产业园工作，基本都是新上海人，用社保资格买房的很少。新政发布后，周末带看量略有增加，天能带看160组左右：“刚需只占到30到40，还是以盘为主。”

据杨毅观察，新政出台后提升公积金贷款额度，让很多有置换需求的客户有底气：“年前的时候，那些客户往往都会在明确自己的房子已经出手后，才会着手购房；而现在甚至可以先买再。”

但是，杨毅同时表示，如果并非特别刚需，仍有很多客户选择观望：“对于新房来说，反正签了同也不能立刻拿到房子，所以有客户觉得还可以再等等。”

有置换计划的购房者开始修复预期，整个楼市也可能被带“活”。释放出的二手房，既可以让对此有需求的群体有机会“捡漏”，也能让置换者成功“出手”换新。杨浦区名房屋中介向记者透露，近这段时间，“房东急于套现的、价格低的”房屋容易。而子涵之所以能快速买到自己心意的房子，也是因为正好遇到房东小孩即将上学，急着把“老破小”婚房掉，置换套大的房子。

“攒到付就留下”

“沪七条”的影响不仅在于市场温度。住房关系到想“落沪”的年轻人在上海落脚、扎根的信心，能买房、买好房，意味着在上海能站稳脚跟，并进步扎根生长。

陶丽与“沪漂”交道多年，她表示，对于具备购买能力且决定在上海长期定居的非沪籍居民而言，自有住房往往成为其优先考量。就业和发展前景让“沪漂”们来到上海，而未来能否让自己、继而让孩子和父母住得好，以及整个庭的发展前景如何，很大程度决定了他们终是否会选择留下。

大毕业的肖肖没有上海户籍，刚刚交了年多社保，目前和恋人共同租房生活。她平时很喜欢刷买房APP，关注地段、房价和真实成交记录。买房是场长期规划，她“每天都在给自己定目标”。如果某个板块房价大约3万元平米，她就按“每个月存下三分之平米”的标准攒钱——有时甚至会对自己严格些，“攒半平米”。

尽管上海的房价“劝退”了不少年轻人，肖肖反而看到了个人奋斗者在上海的机会。相比老，上海有多以己之力能买得起的小房子，这构成了肖肖眼中上海的吸引力之。新政出台那天，她在社交平台这样写道：“突然变成可以买房族”。在肖肖看来，这次的政策很有针对，主要就是对像她这样预少、来上海拼的外地人放开。

“买房是近五年来重要的目标。哪怕这个月要出去玩，也要把这笔钱先存下来。”相比学生时代，肖肖花钱加谨慎、精细，“会想着如果下个月突然没工作怎么办？需要持续不断的现金流，不敢把钱下子都花掉。”

然而，并非所有人都像肖肖样心意地规划买房。现实条件与未来的不确定，让很多购房者摇摆不定。

已在上海落户成的游戏行业从业者橘子，计划两年内买间新房。她坦言，新政对她影响不大，决定再观察下新政后的房价走势。“房价不太稳定的情况，租房其实也挺划的。”橘子表示，自己并不考虑买房是否能保值，但希望居住条件好、有价比。

橘子的位前同事则已经消了买房的念头。她很喜欢目前租住的室户，时常担心房东哪天突然就把房子收回去了。她曾考虑干脆把这套房子买下来，但是房东200万的报价让她却步：“这点钱足够我租40年，在这个周期里，感觉房价总还是能跌的。”

陶丽也表示，住房问题不止靠买房来解决，租房质量也能提升城市对年轻人的吸引力。根据她的研究，等待短时间就住进人才公寓的年轻人，有可能留在上海发展。“现在住房其实是的，作为投资的属其实越来越弱了。”

今年2月起，上海开始收购存量二手住房，将之转化为保障租赁住房（保租房）。这项政策目前正处于试点阶段，批试点区为浦东新区、静安区和徐汇区，以公租房公司作为收购主体，在二手房市场收购符条件的小户型房源，经过标准化装修后，作为保租房向市场供应。

对肖肖来说，买房仍然是她给自己设定的目标，却也不是唯的路。面对市场和人生的不确定，她决定注自身，给自己设定了个明确的时间节点——30岁。“如果30岁之前能攒够付，就留下来买房。”

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