香港已经成为国内楼市的头羊！

这里不仅包括涨幅，还有市场整体的情绪，堪称是多线迸发，呈现出集体螺旋上升共振的局面。

这种局面，也正是我们在5年前经常见到的那种赚钱应之下的生机勃勃的态势。

问题在于，香港和国内同样是在2022年进入下行周期，但为何，香港只下行了不到三年，在2025年就已经开始触底。

而内地至今都在以价换量。

是什么造成了香港和内地楼市之间这么巨大的差异的？而致这种巨大差异的原因，到底是因为香港做对了什么？而内地又错过了什么？

先看数据。根据中原地产的统计，手私人住宅和销售总金额都比去年同期分别急升38及94，创下历年同期新。

这个数据其实不是重要的，因为有可能是价格跌到位了，刚需客进场，就像现在的上海北京低总价老破小的也很好样。

所以，单纯的看量在今天并不能说明什么。就像内地楼市大都在传递环比上涨了多少样，也不重要，同比才是重要的。这些都是数据陷阱。

香港的成交数据中，重要的是大手客的成交数据，截至3月20日，新盘大手客入市创2008年以来同期新。

什么是大手客？用大都能听懂的话就是温州炒房团。也就是那些大手笔买很多套的投资客。

这些人的出现，并且近18年来新，说明了香港楼市的动物精已经被激活了！

这致香港楼价在2026年至今，年内累计已经涨了5.04。什么意思呢？机构本来预测今年全年香港楼市的涨幅会是5。结果季度就完成了，结果机构又修正为今年香港楼市的整体涨幅为15。

复盘数据，会发现香港楼市真正的转折点出现在去年年中，市场突然出现了情绪上的，诡异之处就在这里，就是大忽然都开始相信香港的房价还会继续上涨。

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为何是这个时间点市场情绪开始集体上升？又为何忽然整个市场都陷入了上涨情绪之中？我不知道晋城万能胶，但应该也没人知道，就像巴菲特也预测不了市场何时会样。

但有个先行指数是确定的，这就是租金。

在2025初，香港租房市场开始持续爆火，租金路走，涨幅创历史新。

租金是什么？是真实的居住需求，并且这个数据基本是没法造假的，因为是纯市场化的交易。

2月份租金指数报200.8点，按月微升0.05，看着好像涨的也不，但问题是现在涨的每个数字，其实都是历史新。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮预计，2026年全年租金可望再升约7。

这就是香港楼市现在的状态，租金房价交互影响、同频共振、螺旋上升，这是楼市好的状态。就像股市中，买入优质的公司，股息和股价会同频上涨样。

接下来，我们复盘下这次的香港楼市到底做对了什么？

用句话总结就是，香港楼市爆发并非偶然，是政策、人才引进、资产配置等多重逻辑共振的结果。

从政策层面是的，从2024年2月28日开始，万能胶厂家香港特区政府次放开了所有住宅的限购政策。

放开到什么程度呢？就是不管你是哪里人，只要你在香港买房，和香港人就是样的条件、样的政策、样的税率。

并且是执行了十几年的限购政策次全部放开，点都不拖拉、点也不犹豫。果断而又决。

其次，政策的放开，正好遇上了这几年香港大力进的各项人才引进计划。

官数据是，过去三年各项人才入境计划共接了近60万宗申请，获批了41万宗。

这41万宗拿到香港身份的人，就有半在香港居住，就是20万的居住需求，这也是为什么香港的租金在狂上涨的原因。

锦上添花的是，香港自2024年底进入降息周期，银行利息下行、定期存款收益走低，倒逼出资金的挤出应。这些钱要么进入股市、要么进入楼市。

香港楼市是在2025年启动，2025年香港恒生指数全年上涨27.8，香港IPO市场重夺全球。

是，这些股市里凭运气挣得钱，后都会选择落袋为安，再次落到楼市。

香港股市行情会先楼市上涨，这就是典型的楼股传递应。

当新股市场持续活跃、港股走势向好，会加速释放财富应，这终致金融资产快速增值。但终这些快速获得的金融资产，须设法避险，才能坐实。

这时，核心地段的实物资产便成为自然不过的避险选择。

总之，香港这次的大行情主要就是以上三个原因共同托举而成。

可以简单概括为：果决的政策、海量的需求、赚钱应激发的动物精。

终市场形成了上行周期的共识。

对这种上行期的共识，大的信号是李嘉诚开始重新入场。

2013到2016年，在楼市狂时，李嘉诚开始大规模抛售内地与香港物业，套现千亿，躲过 2021 年后内地和香港楼市的度调整。

十年后，2025年9月，长实以19.53 亿港元夺得香港沙田九肚住宅地块，时隔4年再次在港成功拿地，且出价显著于市场预期。

2026年3月，长实集团主席李泽钜在2025 年度业绩会上公开确认：

“地产是集团的核心业务之，只要回报理，我们定会参与竞拍。”

这被解读为李氏族时隔多年，对房地产战略的180度转向，不再是试探，而是明确回归。

事实正是这样，对香港楼市来说，那种上行期的激情，已经回来了！

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