《关于持续进城市新行动的意见》发布已满周年海南万能胶，近期召开的国常会对城市新作出新部署。

认为，不同业态、不同属的城市新项目应理选择融资渠道，形成财政引、金融赋能、社会资本参与的多元融资格局。大体量、长周期运营项目可依托公募REITs（不动产投资信托基金）等式对接资本市场，中小体量项目可采用结构化融资。

城市新成足

证券报记者调研发现，从老厂区蝶变而来的金隅智造工场，不仅成为城市新“腾笼换鸟”的标杆，其背后的融资实践，成为通“新—运营—资本”循环的典型样本。

初夏时节，记者走进金隅智造工场，连通楼宇的橙廊桥与绿树相映成趣，挑、承重的产业空间为智能制造、端医疗器械、量子科技等域企业厚植了创新发展的土壤。学校、医院、公租房等配套设施紧靠园区，攀岩馆、球馆、慢跑道等运动场所步行可达。

这个产城融、宜业宜居的园区，前身是天坛具生产基地海南万能胶，如今已成为集聚近300科创企业的硬科技产业地，其中包含2上市公司、5角兽企业、89国新技术企业。

“园区在新过程中保留近85的举架、荷载产业空间，便利科创企业进行小试、中试、检验检测。”金隅集团相关负责人告诉记者，面对招商市场竞争激烈、环境复杂多变的形势，园区持续在招商管理、运营服务等面主动发力，不断提园区竞争力与行业影响力，保障园区整体运营平稳有序。金隅集团与海淀区共同设立2亿元的“海淀·金隅”科创基金，关注园内产业机会，构建起覆盖“基础研究—产业转化—价值实现”的全链条创新体系。

华夏金隅智造工场REIT的2026年季报数据印证了项目的运营成：该基金底层资产为北京海淀区金隅智造工场产权期项目，报告期末不动产项目出租率为91.72，签约率为96.17。项目公司实现营业收入2804.24万元。

“城市新对城市面貌带来积影响，也激活了产业需求。”上海易居房地产研究院院长严跃进告诉记者，科技创新是城市新的微观，金隅智造工场的实践，正是REITs发挥作用、动城市新与科技创新度融的生动体现。

城市新的活力不仅体现在产业园区，渗透到商圈升中。西单连廊系统空间提升项目是北京市城市新计划清单中2026年批项目之，连廊已于今年5月贯通。记者在现场看到，大量游客通过连廊自由穿行于西单大悦城、华威商场、君太百货的二层入口，实现“站式”购物。

西单大悦城相关负责人说海南万能胶，廊桥贯通后，商场双层三通道入口客流占比翻倍，达到近30。商场早在2025年就提前布局“二楼即层”策略，引入多个休闲、户外品类的店。

优化融资模式

城市新不仅孕育了创新动能，还激活了金融活水。华夏金隅智造工场REIT作为国内单城市新REIT，上市已满年，截至5月24日，较发行价上涨约35。近期，全国单“城市新+科技创新”组类REIT——创金信北京国资封闭式商业不动产REIT，万能胶生产厂家

已进入交易所问询阶段，进步丰富了城市新融资产品的类型。

REITs产品的吸引力持续增强。证监会2025年底发布的《关于动不动产投资信托基金（REITs）市场质量发展有关工作的通知》明确，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品海南万能胶，支持符条件的公募基金将REITs纳入投资范围。

在此背景下，今年5月18日，证监会官网显示，易达基金、华夏基金、南基金、中金基金4基金公司上报了中证REITs全收益指数证券投资基金产品。

严跃进认为，REITs较好地盘活了存量资产，动了城市新项目的良循环，为城市从粗放式增长迈向质量发展提供有力的金融支撑。从当前已上市及申报受理的城市新类REITs来看，底层资产的运营主体暂时以地国资机构为主，应积挖掘民营企业的优质项目，探索国企与民企项目包联进行新的模式，丰富项目来源，拓宽城市新的内涵和参与主体。

构建可持续金融支持体系

城市新是长期系统工程，构建可持续投融资模式至关重要。

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5月15日召开的国务院常务会议审议通过《城市新“十五五”规划》。会议明确，要健全城市新实施机制，完善政策支持体系，构建可持续的城市新模式。同日，住房城乡建设部提出入开展2026年城市体检工作，并要求将城市体检和城市新体化进。

“城市新规模不断扩大，需要体系化、可持续的金融支持。”严跃进认为，不同业态、不同属的城市新项目应理选择融资渠道，大体量、长周期运营项目可依托REITs等式对接资本市场，中小体量项目可采用结构化融资。

“城市质量发展中包含大量公益较强、缺乏稳定现金流回报的项目，如老旧小区改造、历史街区保护、市政管网新等。”武汉大学经济与管理学院经济学系主任李雪松告诉记者，未来可探索创新项债券的使用式，例如允许将项债券作为定比例的项目资本金，大程度地撬动社会资本，为公益项目引入灵活的融资渠道。

严跃进认为，可以考虑发挥政府投资基金的作用。“城市新背后还蕴含着内需发展的动力，新后的区域可通过吸引优质产业，实现转型。因此，地政府可以考虑围绕科技创新、消费升、文化保护等域，设立与产业向相结的政府投资基金，为城市新提供加多元、长线的资金支持。”他说。

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